REIT क्या है? रियल एस्टेट में आसान निवेश का तरीका

परिचय:

हर किसी का सपना होता है कि उसके पास एक या दो नहीं, बल्कि कई प्रॉपर्टी हो, जिनसे हर महीने किराए की स्थायी आय (Passive Income) आती रहे। लेकिन सच यह है कि प्रॉपर्टी खरीदने के लिए लाखों–करोड़ों की पूंजी चाहिए। ऐसे में आम निवेशक रियल एस्टेट में पैसा कैसे लगाएं?

👉 इसी समस्या का आसान और आधुनिक समाधान है – REIT (Real Estate Investment Trust).

REIT क्या है?

REIT एक तरह का Mutual Fund जैसा निवेश साधन है, लेकिन इसमें पैसा शेयर या बॉन्ड्स में नहीं बल्कि रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स (जैसे ऑफिस स्पेस, मॉल, होटल, वेयरहाउस, IT पार्क) में लगता है । इसे आप “Property Mutual Fund” भी कह सकते हैं। जब आप REIT में निवेश करते हैं, तो आप सीधे प्रॉपर्टी के मालिक नहीं बनते, बल्कि उस कंपनी/ट्रस्ट का हिस्सा बन जाते हैं जो उन प्रॉपर्टीज को खरीदकर किराए पर देती है। इन प्रॉपर्टीज से आने वाली किराए की आय (Rental Income) का एक हिस्सा आपको Dividend के रूप में मिलता है।

REIT कैसे काम करता है?

1. REIT कंपनियां बड़ी-बड़ी Commercial Properties खरीदती हैं।

2. इन प्रॉपर्टीज को कंपनियों, दफ्तरों या दुकानों को किराए पर देती हैं।

3. किराए से जो आय आती है, उसका लगभग 90% हिस्सा निवेशकों को Dividend के रूप में बांट दिया जाता है।

4. REIT का Unit, स्टॉक मार्केट में शेयर की तरह लिस्टेड होता है और आप इसे NSE/BSE से खरीद–बेच सकते हैं।

REIT में निवेश के फायदे:

1. कम राशि से निवेश

– जैसे शेयर आप ₹100–₹500 से खरीद सकते हैं, वैसे ही REIT units भी सस्ती होती हैं। आपको लाखों लगाकर प्रॉपर्टी खरीदने की ज़रूरत नहीं।

2. Passive Income Source

– हर साल नियमित रूप से किराए की आय Dividend के रूप में मिलती रहती है।

3. Diversification

– अगर आप पहले से शेयर/म्यूचुअल फंड में निवेश करते हैं, तो REIT आपके पोर्टफोलियो में रियल एस्टेट का flavor जोड़ देता है।

4. Liquidity

– प्रॉपर्टी बेचने में समय लगता है, लेकिन REIT units आप सीधे शेयर बाजार में बेच सकते हैं।

5. Tax Benefits

– Dividend income ज़्यादातर Tax-Free होती है (कुछ शर्तों के साथ)।

REIT के जोखिम (Risks)

1. Market Risk – अगर Commercial Property sector down है (जैसे Covid lockdown में), तो REIT का rental income और value दोनों गिर सकते हैं।

2. Interest Rate Risk – ब्याज दरें बढ़ने पर निवेशक REIT से कम और Fixed Income products (जैसे FD) में ज़्यादा पैसा लगाते हैं।

3. Property Vacancy Risk – अगर properties खाली पड़ी हैं और किराएदार नहीं मिले, तो income कम हो जाएगी।

भारत में उपलब्ध प्रमुख REITs

भारत में फिलहाल SEBI से रजिस्टर्ड कुछ गिने-चुने REITs उपलब्ध हैं:

1. Embassy Office Parks REIT – भारत का पहला REIT (2019 में लॉन्च)।

2. Mindspace Business Parks REIT

3. Brookfield India REIT

ये सभी NSE और BSE पर लिस्टेड हैं, और आप इन्हें अपने Demat Account से खरीद सकते हैं।

REIT में निवेश कैसे करें?

1. Demat Account खोलें – Zerodha, Groww, Upstox जैसे brokers से।

2. REIT चुनें – Embassy, Mindspace या Brookfield India REIT।

3. Units खरीदें – जैसे आप किसी कंपनी के शेयर खरीदते हैं, वैसे ही REIT के units खरीद सकते हैं।

4. Dividend Enjoy करें – हर साल rental income का हिस्सा आपके account में आएगा।

एक उदाहरण से समझिए:

मान लीजिए आपने ₹10,000 Embassy REIT में निवेश किया। इसकी annual dividend yield ~6% है। तो हर साल आपको लगभग ₹600 का dividend मिलेगा। इसके अलावा अगर REIT unit का भाव बढ़ता है, तो capital gains भी मिलेंगे।

👉 यानी ये आपको Fixed Income + Capital Growth दोनों देता है।

REIT में निवेश करते समय ये गलती न करें:

1. सिर्फ “Dividend” देखकर buy न करें – property quality भी देखें।

2. Short term में बेचने की गलती न करें – REIT long term (5–10 साल) के लिए सही है।

3. Portfolio का सिर्फ 5–10% हिस्सा ही REIT में लगाएं।

निष्कर्ष:

REIT एक शानदार तरीका है जिससे आम निवेशक भी रियल एस्टेट sector में हिस्सा ले सकते हैं। इसमें आप कम रकम से निवेश शुरू कर सकते हैं और हर साल rental income + growth दोनों पा सकते हैं।

👉 अगर आप भी अपने portfolio में passive income और diversification चाहते हैं, तो REITs ज़रूर consider करें।

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